Omessa vigilanza sulla esecuzione dei lavori. Il Condomino risarcisce il singolo proprietario

Il Condominio che non vigila sulla corretta esecuzione dei lavori può essere chiamato a risarcire i danni causati al singolo condomino nella sua proprietà dall’impresa incaricata dei lavori. È quanto emerge dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 20322 del 16 luglio 2021.

Secondo i giudici di Piazza Cavour, non è l’impresa incaricata a effettuare gli interventi allo stabile condominiale a dover risarcire i danni, bensì il Condominio, custode delle parti comuni, che non ha vigilato durante l’esecuzione dei lavori.

Il caso. La vicenda riguardava una richiesta di risarcimento danni avanzata contro il Condominio dal proprietario di un appartamento e di una cantina ricompresi nell’edificio condominiale. Lo stabile era stato oggetto di lavori di manutenzione straordinaria di alcune parti comuni, affidati in appalto ad un’impresa edile. Per consentire l’esecuzione dei lavori, il proprietario aveva rilasciato i propri immobili, poi riconsegnati, a lavori ultimati, con danni di vario genere. In particolare, il proprietario lamentava di aver subito diversi danni all’interno del proprio giardino.

Omessa vigilanza. La Cassazione ha confermato la condanna al risarcimento dei danni pronunciata contro il Condominio dalla corte d’appello nella fase di merito. I danni al giardino di cui si discute non erano legati alla cattiva esecuzione degli interventi da parte della ditta incaricata a eseguirli, bensì all’omessa vigilanza da parte del Condominio nell’esecuzione dei lavori.

Responsabilità del condominio. Sul punto, la suprema Corte precisa che il proprietario era ben legittimato a esperire azione risarcitoria nei confronti del condominio.

Infatti, «in tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condomino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’amministratore stesso» (Cass. civ. n. 20557/2014).

Custodia. La norma di riferimento è l’art. 2051 c.c. in materia di danni da mancata custodia. In termini generali spetta al Condominio, in qualità di custode delle parti comuni, adoperarsi e vigilare per impedire che una certa condotta (nel caso di specie, i lavori eseguiti sulle parti comuni) possa arrecare danno ai singoli proprietari o a terzi.

Del resto – si legge nell’ordinanza – ai fini del risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale, piena è l’equiparazione del condomino al terzo: «Devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051c.c., non può essere imputata né al condomino, quale ente di sola gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini».

Nel caso di specie, del resto, anche il contratto d’appalto specificava che la ditta appaltatrice non era contrattualmente tenuta al ripristino dei giardini; prevedeva infatti l’esecuzione di lavori di ripristino unicamente negli appartamenti e nelle unità immobiliari. (Fonte)

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