Stop ai bilanci “cumulativi” e tempi ristretti per controllare la documentazione condominiale

I condòmini possono e devono ottenere dall’amministratore la piena conoscenza delle vicende amministrative dell’Ente nei tempi e con le modalità effettivamente utili a consentire l’esercizio di tale diritto.

La Corte d’Appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, ha emesso in data 4.11.2020 la sentenza n. 367/2020 avente ad oggetto l’impugnazione della delibera assembleare del Condominio Beta, sito a Taranto, da parte del condòmino Alfa. Tale sentenza è di meritevole attenzione, perché si sofferma su due punti molto particolari, quali l’approvazione “cumulativa” dei rendiconti relativi a ben sei anni, e in particolare dal 2005 al 2010, nonché le modalità e i termini con cui la relativa documentazione contabile – riguardante la gestione di oltre ottanta unità immobiliari –  è stata messa a disposizione del condòmino Alfa.

La vicenda. Con delibera dell’ottobre 2010 l’assemblea del Condominio Beta sito in Taranto approvava i rendiconti relativi agli anni 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 e 2010. Con atto di citazione ritualmente notificato il condòmino Alfa, assente in assemblea, impugnava dinanzi al Tribunale di Taranto detta delibera per due motivi: il primo per approvazione cumulativa di una serie di rendiconti e il secondo motivo per i modi e i termini concessi per esaminare la documentazione contabile. Il Condominio Beta, costituitosi, contestava la fondatezza dei motivi di impugnazione ma rimaneva soccombente e decideva quindi di proporre il secondo grado del giudizio.

La Corte d’Appello di Taranto, pronunciandosi sull’appello avverso la sentenza n. 2108/2016 del Tribunale di Taranto, accoglieva anch’essa il provvedimento del giudice di prime cure, confermando la nullità della delibera assembleare impugnata in quanto la stessa aveva violato il principio di annualità della gestione condominiale, norma imperativa, condannando il Condominio Beta alle spese di lite del doppio grado di giudizio.

L’approvazione “cumulativa” dei rendiconti. Cosa vuol dire “approvazione cumulativa di una serie di rendiconti dal 2005 al 2010”? Partiamo dall’ articolo 1135 del codice civile, commi 1, 2 e 3,  che regola l’approvazione dei bilanci e l’obbligo di pagare i contributi e prevede, come fondamentale attribuzione dell’assemblea, il consenso del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini. La delibera assembleare che approva un preventivo e il relativo piano di riparto, è dunque necessaria ai fini di una corretta vita amministrativa per l’insorgenza delle obbligazioni in capo ai singoli condomini.

Si comprende, così, che il bilancio del condominio è il documento più importante di gestione con il quale l’amministratore mostra ai condomini tutte le spese effettuate durante l’anno ripartite tra gli stessi in base ai millesimi, ed in esso sono contenuti debiti e crediti (situazione patrimoniale) con relativo bilancio di entrate e uscite realmente effettuate (situazione per cassa).

Con la riforma del condominio, il legislatore ha voluto dare rilievo al rendiconto stesso disponendo un nuovo articolo del codice civile, l’art. 1130-bis del codice civile, per il quale  “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.

Nel caso de quo è assolutamente nulla la delibera oggetto di impugnativa, perché viola il principio di annualità della gestione contemplato nell’art.1135 c.c., annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo.

Le modalità di verifica contabile. La fattispecie in esame, come detto,  ha riguardato anche i modi e i termini con cui la documentazione contabile di ben sei anni di gestione è stata messa a disposizione del condòmino Alfa. Prima della riforma non vi era un obbligo in capo all’amministratore di comunicare in quali giorni e a quali ore poter visionare la documentazione condominiale, e il tutto era lasciato all’organizzazione dei singoli mandatari. Non erano rari, però, i casi in cui gli stessi rifiutavano l’accesso alla documentazione, sulla base di motivazioni più o meno valide.

Da qui l’esigenza, avvertita dalla giurisprudenza in assenza di un dato normativo, di porre dei limiti all’esercizio del potere di controllo dei condomini sulla gestione condominiale; limiti dettati dal buon senso e che hanno cercato di evitare, da un lato, ingiusti rifiuti da parte dell’amministrazione, ma dall’altro ingiuste ingerenze dei condomini nell’azione amministrativa.

La giurisprudenza ha confermato il diritto di ciascun condomino a ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta e ha individuato tre limiti fondamentali:

il primo, che l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione;

il secondo, che non sia contraria ai principi di correttezza;

il terzo, che non si risolva in un onere economico per il condominio.

Le conclusioni. La normativa condominiale, riformata nel dicembre 2012, ha dunque ormai esplicitato come l’amministratore sia legato all’Ente da un particolare rapporto di mandato e che nei rapporti tra condomini e amministratore siano applicabili, in quanto compatibili, le norme dettate dagli articoli 1703 e seguenti del codice civile, chiarendo conseguentemente l’obbligo gravante sul mandatario di rendere conto del suo operato al mandante.

Rispetto a ciò, la sentenza resa dalla Corte di Appello di Lecce – sezione distaccata di Taranto, a conferma di quanto già esplicitato dal Giudice di primo grado, risulta essere particolarmente appropriata e assolutamente in linea con tale impostazione, ed afferma sostanzialmente che tutti indistintamente i comproprietari possono e devono ottenere dall’amministratore la piena conoscenza delle vicende amministrative dell’Ente nei tempi e con le modalità effettivamente utili a consentire l’esercizio di tale diritto.

Niente riepiloghi contabili di natura “storica”, dunque, e niente ritardi e resistenze sull’accesso ai documenti che li hanno generati: le norme imperative e la responsabilità del mandatario parlano chiaro.

Per qualsiasi dubbio su problemi condominiali, è possibile contattarmi per una consulenza gratuita.

Avv. Mariacristina Modoni
Presidente della Camera Condominiale di Brindisi, co-fondatrice di CondominioSystem.